Wohnen und Eigentum in Thailand
Kurz gesagt
Ein Ausländer kann kein Land in Thailand besitzen, wohl aber eine Eigentumswohnung vollständig besitzen, sofern die Ausländerquote des Gebäudes unter 49% bleibt. Bei einem Haus besteht der übliche Weg darin, das Gebäude zu kaufen und das Land für verlängerbare Laufzeiten von bis zu dreißig Jahren zu pachten. Viele Ausländer mieten das erste Jahr, bevor sie sich entscheiden, und wer ein Condo kauft, tut dies vor allem wegen der rechtlichen Einfachheit des Freehold im Vergleich zu den komplexeren Strukturen, die Land erfordert.
Das thailändische Recht behandelt Land und die darauf stehenden Gebäude sehr unterschiedlich, und diese Unterscheidung ist der Schlüssel, um fast jede Wohnentscheidung zu verstehen, die ein Ausländer hier trifft: Man kann kein Land besitzen, aber man kann eine Eigentumswohnung vollständig besitzen, innerhalb bestimmter Grenzen. Dieser Guide behandelt die realen Optionen, vom Kauf eines Condos über die langfristige Miete bis zum Bau eines Hauses auf gepachtetem Land. Siehe auch unseren Glossareintrag Land und Immobilien in Thailand kaufen für die rechtlichen Details zum Land selbst, und unseren Guide Transport und Fahrzeuge in Thailand für den anderen großen Vermögenswert, der meist folgt, sobald das Wohnen geklärt ist.
Was bedeutet das eigentlich?
Die wichtigste Regel, und die, die Neuankömmlinge am meisten verwirrt, ist, dass ein Ausländer nach allgemeinem Recht kein Land in Thailand besitzen kann, wohl aber eine Eigentumswohnung vollständig besitzen kann (freehold), sofern die Ausländerquote des gesamten Gebäudes 49% der verkäuflichen Gesamtfläche nicht übersteigt. Diese 49%-Obergrenze macht den Kauf eines Condos zum einfachsten und direktesten Weg zu Immobilieneigentum für einen Ausländer, ohne dass Heirat, eine thailändische Firma oder ein Pachtvertrag nötig sind. Bei einem freistehenden Haus besteht der übliche Weg darin, das Gebäude selbst zu kaufen und gleichzeitig das darunterliegende Land für eine verlängerbare Laufzeit zu pachten, typischerweise dreißig Jahre, da das Haus selbst auf den Namen des Ausländers eingetragen werden kann, auch wenn das Land es nicht kann.
Häufige Muster
Das häufigste Muster bei Ausländern, die sich langfristig niederlassen, ist, zunächst zu mieten, oft für das ganze erste Jahr, während man die Gegend kennenlernt und bestätigt, ob die Beziehung zum Land (und in vielen Fällen zu einem thailändischen Partner) von Dauer sein wird. Wer sich zum Kauf entschließt, tendiert zu einem Condo, wenn er in einer Stadt oder Touristenregion leben wird, gerade wegen der rechtlichen Einfachheit des Freehold, während diejenigen, die ein Haus mit Garten oder mehr Platz suchen, eher auf gepachtetem Land bauen oder das Land auf den Namen des thailändischen Partners oder der Familie eintragen lassen, mit angemessenen rechtlichen Schutzmaßnahmen, um die Investition des Ausländers im Trennungsfall zu schützen. Ein häufiger Fehler ist, die Instandhaltungskosten und Gemeinschaftsgebühren eines Condos zu unterschätzen, die sich über die Jahre erheblich summieren können, wenn sie nicht von Anfang an eingeplant werden.
Praktische Tipps
Vor dem Kauf eines Condos lohnt es sich, mit der Gebäudeverwaltung schriftlich zu bestätigen, dass die Ausländerquote innerhalb der gesetzlichen 49%-Grenze noch Spielraum hat, denn ohne diesen Spielraum kann die Transaktion schlicht nicht auf den Namen des ausländischen Käufers eingetragen werden. Bei einem Haus auf gepachtetem Land vermeidet ein von einem unabhängigen Anwalt ordentlich aufgesetzter Pachtvertrag mit klaren Klauseln zur Verlängerung und dazu, was am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude geschieht, einen guten Teil der Probleme, die Jahre später auftauchen. Siehe auch unseren Glossareintrag Land und Immobilien in Thailand kaufen dazu, warum die thailändische Firmenstruktur, obwohl sie existiert, bei falscher Anwendung eigene rechtliche Risiken birgt.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer ein Haus in Thailand besitzen?
Er kann das Gebäude selbst besitzen, aber nicht das darunterliegende Land, außer in sehr begrenzten Ausnahmefällen. Der übliche Weg ist, das Land für eine verlängerbare Laufzeit zu pachten, während das Haus auf den eigenen Namen des Ausländers eingetragen wird.
Was bedeutet Freehold bei einem Condo in Thailand?
Es bedeutet, dass der Käufer die vollständige Eigentümerschaft dieser Einheit hält, genau wie in den meisten westlichen Ländern, sofern die gesamte Ausländerquote des Gebäudes unter der gesetzlichen 49%-Grenze bleibt.
Ist es besser, bei der Ankunft in Thailand zu mieten oder zu kaufen?
Die meisten Berater und erfahrenen Bewohner empfehlen, mindestens das erste Jahr zu mieten, da dies Zeit gibt, die Gegend kennenzulernen und zu bestätigen, dass die Entscheidung, sich hier niederzulassen, von Dauer ist, bevor man erhebliches Kapital bindet.
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